Marché immobilier français, tendances et prévisions

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Lundi 19 Octobre 2009 15:19

Etude bien faite qui récapitule les principaux arguments baissiers.

Personellement je pense qu'on ait entré dans un cycle baissier de longue durée (encore au moins 4 ans) et que la baisse sera très progressive et ceci pour 2 raisons, la dynamique du chomage étant ce qu'elle est, il y aura de moins en moins d'acheteurs (solvables sur le marché) et de plus en plus de ventes forcées.
De plus les taux d'intérets sont actuellement artificiellement bas à cause des banques centrales et dès qu'ils vont remonter cela donnera le coup de grace à une éventuelle remontée du marché.

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Lundi 19 Octobre 2009 20:01

faut donc attendre pour acheter à pas cher... chouette chouette chouette

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Mardi 20 Octobre 2009 09:36

Ouais, il faut attendre et plus tout le monde montrera une attitude attentiste plus ça baissera!

C'est bien connu, la hausse entraine la hausse (vite, vite, faut acheter ça va encore grimper) et la baisse entraine la baisse (on a le temps pour acheter ça va encore baisser)

De plus, le marché immo fonctionne sur des cycles longs de 5 à 10 ans (on peut attendre donc!) et vu l'état de l'économie c'est pas prêt de repartir (chômage, déflation, prix énergie et de la bouffe, etc...)

Le marché de l'ancien risque de plus chuter que le neuf. Déjà, avec le grenelle de l'environnement de nouvelles normes d'isolations vont apparaitre, il y a ENORMEMENT de boulot sur le parc immobilier d'après-guerre et ces vieilles baraques se vendront rien du tout!

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Mardi 20 Octobre 2009 17:21

tout à fait exact tonyo, que du régal, vive les maison à rénover à pas cher...
moi je suis limitrophe de la bretagne et je travail justement dans l'isolation, y'a pas longtemps je suis allé à st brieuc à une conférence sur les nouvelles normes d'isolation qui vont sortir d'ici peut, et le boulot est énorme... pas loin de 80% des maisons bretonnes ne sont pas isolées correctement!
vu qu'a l'avenir pour vendre il faudra montrer le document lié à l'isolation de sa maison (comme pour le plomb, l'amiante, etc...), ceux qui ne l'auront pas fait avant vont s'en mordre les doigts et surtout ils vont perdre un fric énorme.

mais bon, le malheur des uns fera peut etre mon bonheur

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Mardi 20 Octobre 2009 18:02

Tu bosses dans quel style d'isolation? Quelles techniques? écologiques ou autres?

+ de 80% des maisons françaises sont mal isolées... y'a de quoi faire!

Tout le monde devrait être content que les prix baissent, mêmes les proprio, je m'explique:

La plupart du temps le raisonnement est:

J'achète pas trop cher en vu de revendre assez cher! Faut arrêter ces conneries, se sont des plus-values sans effort, c'est immoral.

C'est le même principe que le système pyramidal, les 1er se font des couilles en or ( les 50-80 ans entre autres), les derniers acheteurs s'endettent jusqu'au cou (2003 à 2007 souvent les jeunes), ça fonctionne tant que l'augmentation des revenus est proportionnelle à l'augmentation des maisons, mais pas de chance, ceux qui ont empruntés il y a moins de 5 ans sur 20 à 30 années sont mal barrés!... (faute au marché immo excessif et spéculatif, aux banques qui pretent iraisonablement et crise actuelle oblige)

On a tout intérêt a ce que les prix baissent: Si les prix sont bas, tu revends à prix bas évidemment mais tu rachètes derrière à prix bas aussi. Tout le monde y gagne sauf les banques, agents immo et investisseurs (il ont bien assez gagné pendant 10 ans...)

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Mercredi 21 Octobre 2009 09:29

oui et non...
là où les jeunes se sont endettés c'est qu'ils se sont, bien souvent, précipités avant d'acheter.... j'en connais pas mal qui ont acheté au bout de leur deuxième ou troisième maison visitée!! de la folie pure... ensuite ils se font niquer par leur banquier (taux variable, prêt relais...). bref, acheter une maison, si c'est pour y passer sa vie, ne se fait pas à la légère, et ça , beaucoup l'on oublié ces dernières années... si c'est pour investir (revente, location...), en général on ne se fait pas avoir par toutes ces entourloupes, et les crédits sont fait sur du cour terme donc les risques sont moins grands.

donc pour répondre à ta question, j'étais plaquiste, maintenant je suis formateur placo à l'afpa mais ma passion principale est de rénover des vieilles maisons. en ce moment j'attends que les prix dégringolent pour acheter, car bien que je sois fou, je ne suis pas du genre à faire un crédit sur 20 ans pour des cailloux...
ensuite, une fois rénovée, la maison part à la location ou à la vente selon le plus avantageux.

de toute façon le marché de l'immo à toujours fait le yoyo, et à mon avis la chute actuelle n'est pas finie (bien que pas assez rapide à mon goût).là où j'ai halluciné, c'est les prix pratiqués ces dernières années...et en ce moment, bien qu'ils aient un peu baissés, les prix sont toujours trop élevés...

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Mercredi 21 Octobre 2009 10:22

Ces deux notions sont contradictoires. A priori, s’il y a déflation, il y a baisse des prix… C’est plutôt la baisse des salaires qui est problématique…



C’est amusant, car il me semblait qu’on leur reprochait plutôt de ne pas assez financer l’économie ! Elle est où la vérité alors, elles prêtent trop ou pas assez ?

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Mercredi 21 Octobre 2009 10:39

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Mercredi 21 Octobre 2009 11:12

Vincent Bénard explique les causes de ces prix délirants dans la partie "logement" de son blog - essentiellement une pénurie artificielle de biens.
A vrai dire, au vu des nouvelles règlementations proposées par Borloo et consorts, il n'est pas dit que la baisse continue. Hélas !


Pas complètement contradictoire. Au sens "autrichien" du terme, la déflation est la diminution de la masse monétaire totale. Et elle n'implique pas automatiquement la baisse des prix, qui de toutes façons n'a aucune raison d'être homogène.


Sujet très compliqué. Pour les subprimes, le même Vincent Bénard explique très bien les tenants et les aboutissants. Pour les problèmes de responsabilité bancaire, il faudrait creuser certains domaines, comme celui du monopole de la monnaie, l'irresponsabilité généralisée du fait de l'existence même des banques centrales, les régulations bancaires absurdes, le concept de réserve fractionnaire, etc...

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Mercredi 21 Octobre 2009 14:18

le problème, c'est que la hausse spéculative de l'immobilier a enrichi indirectement les grosses municipalités qui n'ont pas fait grand chose pour stopper le processus.

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Mercredi 21 Octobre 2009 14:57

le problème c'est la hausse spéculative de l'immo tout court...

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Mercredi 21 Octobre 2009 15:48

Pour le cridupongiste

Dans le cas présent, c’est bien la conjugaison de la baisse des prix, des salaires et la réduction de la masse monétaire qui engendrent de la déflation…

Pour tonio79

Il ne faut pas confondre la banque d’investissement et la banque de détail même si aujourd’hui l’une est le relais de croissance de l’autre…

Les banques françaises continuent à financer l’immobilier comme auparavant mais la demande est moins soutenue. Toutefois, tu as raison, elles sont plus vigilantes sur leur risque, elles doivent tenir compte de l’environnement économique. C’est pour moi, au contraire une preuve de gestion saine.

Par ailleurs, depuis de nombreuses années, la marge d’intermédiation est de plus en plus pincée et représente un poids de moins en moins important dans le PNB des banques (environ 50 %).

Enfin, l’octroi du crédit en France est encadré, les banques ne font pas ce qu’elles veulent…C’est d’ailleurs, ce qui a permis à la France de s’en sortir bien mieux que l’Espagne ou l’Angleterre par exemple…

Je me rappelle aussi que dans le programme de Sarko, il voulait, comme aux Etats-Unis, soutenir la croissance à l’aide du prêt hypothécaire. Ouf, nous ne sommes pas passés pas loin d’une crise des sub-primes à la française…

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Mercredi 21 Octobre 2009 16:42

Nous n'avons pas la même définition de la déflation - la mienne est la baisse de la masse monétaire. Point. La baisse des prix et des salaires est fonction certes de l'évolution de la masse monétaire, mais aussi de l'offre et de la demande.


L'encadrement de l'octroi du crédit n'est pas forcément un facteur rassurant : la sur-régulation des activités bancaires est l'une des causes qui ont conduit les banques à innover dans les titrisations de dettes.


Non. Le problème est une pénurie artificielle de biens due à un droit du sol restrictif. Les chiffres suivants ont été obtenus aux USA, de 1999 à 2006, mais donnent une idée de l'importance du droit du sol dans l'augmentation moyenne des prix des logements :
- zones non-bullaires, droit du sol réactif (comprendre souple, peu réglementé) : +30% (des villes comme Houston, Dallas, Atlanta, Omaha, Kansas City, Austin n'ont augmenté que de 10%)
- zones bullaires, droit du sol restrictif : +130%, avec des pointes à 180% (Californie)
source

En France, le droit du sol est de plus en plus restrictif, les nouveaux PLU et la quasi impossibilité de les réviser promettent de belles pénuries de logements.

Mais bon, la spéculation a bon dos.

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Mercredi 21 Octobre 2009 17:56

Si au départ ton risque est bien maitrisé, avec comme garde-fou la réglementation, alors la créance que tu vas transformer par le jeu de la titrisation ne comporte pas de danger… Le problème provient plutôt de la titrisation de créances « douteuses » dans les pays qui encadre au contraire mal le crédit. On en revient à nos fameux sub-primes et désormais nous en connaissons les dangers

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Mercredi 21 Octobre 2009 18:57

c'est quoi la titrisation ? une nouvelle bestiole découverte par cousteau ?

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Mercredi 21 Octobre 2009 19:20

pour faire vite car je file à l'entraînement, c'est le fait de transformer une créance de la banque (par exemple un crédit) en titres pour les revendre ensuite.

Cela permet aux banques de continuer à faire du crédit, tout en respectant la réglementation qui les oblige à avoir suffisamment de fonds propres pour couvrir leur risque de crédit...

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Jeudi 22 Octobre 2009 17:11

quel bande de magouilleurs.... et apres on s'étonne que l'économie par en live.... les banquiers passent leur temps à parier du virtuel, forcément à un moment ou un autre.... crach (boursier!)...

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Mardi 27 Octobre 2009 14:11

Je crois que tu t'enflammes pour rien. La titrisation en elle-même n'a rien de mauvais.
Dans l'histoire, le problème vient plutôt de la réglementation bancaire, de Fannie Mae, de Freddie Mac, du CRA et des pressions politiques pour forcer le développement de prêts y compris et surtout aux insolvables, de l'irresponsabilité des banquiers découlant de l'existence même de la Fed et des ratios ridicules de fonds propres exigés (8% si ma mémoire est bonne, alors que les banques, avant la Fed et avec étalon or, gardait en moyenne 80% de fonds propres !). Ainsi que de la sous-estimation du risque lié à ses fameuses créances. Forcément, lorsque les agences de notation sont en oligopole légal...

Bref, la titrisation n'a été qu'une réaction à ces facteurs exogènes : les autorités forcent à prendre des risques, il devient important de s'en débarrasser rapidement.

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Mardi 27 Octobre 2009 18:26

Savez-vous qu'en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu'en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? ALORS LA BAISSE C'EST UNE CERTITUDE, SEULE LA DUREE ET L AMPLEUR SONT INCONNUES...